– Cơ sở pháp lý: Điều 194Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Saukhi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tàichính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền.Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìmhiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấnđề pháp lý quan trọng.
– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bánđất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, ngườimua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựngcăn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này,thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiếnhành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiênviệc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luậtrất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán làchuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).
Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ,cần phải ra công chứng.
+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháplý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vidân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điềucấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ doUBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBNDcấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
2.Các lưu ý khi mua đất nền dự án
Trongnhiều năm qua thị trường đất nền có thể nói là hấp dẫn và bền vững nhất vớinhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân bởi phân khúc này vừa túi tiền, tínhthanh khoản cao, lợi nhuận cao. Nhưng ở mặt trái của mua đất nền thì cũng đầyrủi ro, biết bao người “thả gà ra đuổi” – tiền thanh toán rồi mà hàng năm nềnkhông có, đòi lại tiền không được, chủ đầu tư bỏ trốn, nhiều người tay trắngsau bao năm tích cóp tiết kiệm tiền rồi bỏ vào đất nền. Nhằm phòng tránh rủi rovà gặt hái thành công khi đầu tư đất nền để kiếm tiền hoặc mua đất xây nhà ởthành công các bạn cần khắc ghi ba nguyên tắcvàng, như sau:
Thứ 1, Tìm hiểu tư cách pháp lýcủa đơn vị chào bán
Trên thực tế có rất nhiều đơn vị môi giới chào bán đất nền, ký hợpđồng, thu tiền của khách hàng nhưng họ không có tư cách pháp lý. Chỉ có chủ đất(cá nhân hoặc doanh nghiệp) – người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợpđồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợppháp (công chứng). Như vậy nếu bạn không tìm hiểu kỹ và lỡ ký hợp đồng, trảtiền cho người không phải là chủ đất thì bạn đã vào thế “đuổi bắt vịt trời”.
Thứ 2, Tìm hiểu quy hoạch và hạtầng của thửa đất phân lô bán nền
Thường thì chủ đất có lô đất lớn muốn tách thành nhiều thửa nhỏ đểbán được giá cao. Nhưng để được phép tách thửa thì phải đảm bảo điều kiện vềkết nối hạ tầng (đường, điện, nước) và quy hoạch của thửa đất đó. Nhiều thửađất hiện trạng đang là đất trồng cây lâu năm, đất vườn, thậm chí đất lúa hoặcnuôi trồng thủy sản cũng được phân lô và chào bán. Nhưng mấu chốt là thửa đấtđó thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, hay khu dân cư chỉnh trang thì sẽđược phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở (lên thổ cư). Ngược lại, dù thửađất đó đang là đất ở ghi trong sổ đỏ nhưng quy hoạch là mở đường hoặc công viêncây xanh…thì cũng không được phép phân lô bán nền. Tóm lại, chỉ khi bạn cóthông tin quy hoạch chính xác thửa đất đó đủ điều kiện được phép phân lô bánnền (đất ở) thì hãy quyết định đầu tư.
Thứ 3, Tìm hiểu nội dung Hợp đồngmẫu trước khi đặt cọc
Quy trình thông thường của mua bán đất nền gồm 03 bước như sau:
Bước1: Đơn vị môi giới chào bán và nhận đặt cọc của khách hàng.
Thông thường khu đất lúc này còn đang là đất trống chưa có hạ tầng(đường, điện, nước) nhưng các môi giới có những sơ đồ thửa phân lô rất hấp dẫn,hứa hẹn thời hạn rất ngắn (4-6 tháng) là xong hạ tầng và ra công chứng để ngườimua yên tâm xuống cọc. Hợp đồng đặt cọc thường rất sơ sài, thường là: vị trí,diện tích, giá lô đất và nếu khách hàng không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Bước2: Khách hàng ký Hợp đồng mua bán đất nền với chủ đất.
Hầu hết các chủ đất dùng chiêu thu tiền trước của khách hàng đểlàm hạ tầng, nộp tiền thuế đất, lệ phí…nên ngay khi ký hợp đồng thì khách hàngphải nộp khoảng 30 – 50% giá lô đất. Điều đáng nói nhất ở bước này là nội dunghợp đồng ký với chủ đất là như thế nào? Ví dụ: khi nào (ngày…/…/….) thì tiếnhành công chứng sang nhượng đất nền, trường hợp không thực hiện được thủ tụctách thửa đúng hạn? hoặc khi dự án không được cấp phép thì tiền đã nộp củakhách hàng được xử lý thế nào (tiền gốc, tiền lãi, tiền phạt)?
Bước3: Tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.
Khi khu đất đã hoàn thành hạ tầng, được tách sổ (có sổ đỏ riêngtừng nền) thì khách hàng và chủ đất sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó thực hiện thủ tục đăng bộ sangtên sổ đỏ cho khách hàng. Trên thực tế nếu thực hiện được bước 3 này thì quyềnlợi của khách hàng đã được bảo đảm.
Trong 03 bước nêu trên thì rủi ro cho khách hàng tập trung tạibước 1 và bước 2, có rất nhiều khách hàng đến với chúng tôi khi giao dịch đổvỡ, chủ đất không thực hiện được dự án đúng tiến độ, thì đọc hợp đồng thấy mới“tá hỏa” khi nội dung hợp đồng hoàn bất lợi cho mình và sau hàng năm bỏ tiền tỷ,giờ chỉ mong lấy lại tiền gốc cũng không được. Để tránh khỏi bẫy “bút sa gàchết” thì khách hàng cần phải biết được nội dung hợp đồng ký với chủ đất (mẫuhợp đồng) ngay từ khi tìm hiểu về dự án và trước khi đặt cọc tiền.
Trong thời buổi thị trường đất nền hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn đầyrủi ro thua lỗ, thì trước khi muốn kiếm tiền cần phải có giải pháp tránh “tiềnmất, tật mang” như đã chia sẻ với các bạn ở trên. Tôi tin tưởng rằng khi cácbạn áp dụng chính xác ba nguyên tắc vàng nêu trên cùng với sự lựa chọn chínhxác vị trí khu đất và thời điểm thị trường thì việc kiếm nhiều tiền từ đầu tưđất nền là không khó. Nếu bạn chưa nhiều kinh nghiệm, gặp khó khăn khi thựchiện thì tốt nhất là nhờ sự cố vấn của các chuyên gia, luật sư chuyên về bấtđộng sản hỗ trợ điều này là chìa khóa quan trọng để giúp bạn thành công.
Luật sư TrầnMinh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyênmôn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyênnghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôiquan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm côngbằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, vànhững người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bàochữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bênđối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng vàphải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguyhiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và giađình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giảioan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý chothân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần MinhHùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình cónhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tintưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên cácKênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyềnhình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh KiênGiang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đờisống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhândân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luậtTP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uytín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanhnghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀNLUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com