Nhà đất là tài sản phải đăng ký, Luật đất đai và Bộ luật dân sự hiện hành không thừa nhận giao dịch “nhờ đứng tên giùm” mua nhà đất. Tuy nhiên, loại giao dịch ngầm này được thiết lập không ít trên thực tế vì những lý do khác nhau. Tập trung vào 2 nhóm đối tượng sau:

1. Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch, điển hình là người nước ngoài, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.

2. Đối tượng được quyền thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện như công chức, viên chức nhà nước vì lo ngại việc công khai, kiểm kê tài sản; Người vướng nợ nần chồng chất, có nguy cơ hoặc đang bị khởi kiện; Người đang bị thi hành án dân sự theo phán quyết có hiệu lực của Tòa án; Người không muốn người khác biết việc sở hữu tài sản vì các lý do tế nhị …

Về hình thức, các giao dịch “đứng tên giùm” thường được lập thành giấy viết tay, có đủ chữ ký của các bên, đương nhiên là không công chứng được. Trường hợp không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên giùm” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng …

Tranh chấp phát sinh khi người được nhờ đứng tên giùm nhà đất muốn chiếm hữu luôn nhà đất do mình đứng tên hoặc không chịu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng lại cho người nhờ đứng tên giùm khi họ yêu cầu chuyển nhượng lại theo thỏa thuận“nhờ đứng tên giùm” ban đầu.

Khi các bên không tìm được tiếng nói chung, khởi kiện là phương án cuối cùng và khả dĩ nhất để giải quyết dứt điểm vụ việc. Nhưng đến đây, đối tượng khởi kiện là người được nhờ đứng tên giùm, mục đích khởi kiện là để được công nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng yêu cầu khởi kiện là gì lại trở thành vấn đề. Khởi kiện yêu cầu người đứng tên giùm tiếp tục thực hiện hợp đồng “nhờ đứng tên giùm” hay khởi kiện đòi tài sản là nhà đất? Bỏ qua sự khác biệt lớn về án phí không có giá ngạch và có giá ngạch thì việc xác định yêu cầu khởi kiện nào trong hai yêu cầu trên, theo chúng tôi là việc có ý nghĩa quyết định.

Dưới góc độ pháp lý, các giao dịch “nhờ đứng tên giùm” không phát sinh hiệu lực vì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên thực tiễn xét xử lại cho thấy việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ loại giao dịch này không đơn thuần như vậy. Có hai trường hợp xảy khi Tòa án ra phán quyết:

Trường hợp 1 – Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đất của nguyên đơn - người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, nguyên đơn có đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa án sẽ tuyên bị đơn - người được nhờ đứng tên giùm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn. Nếu không tự nguyện thực hiện, nguyên đơn có thể đơn phương sử dụng bản án làm căn cứ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký tên mình vào giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất theo quy định pháp luật. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền để cải tạo, tu sửa, xây mới, làm tăng giá trị nhà đất thì nguyên đơn phải hoàn trả phần tiền này cho bị đơn.

Trường hợp 2 – Tòa án không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, người nhờ đứng tên giùm không đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa án sẽ tuyên bị đơn phải trả lại tiền mua nhà cho nguyên đơn và phần giá trị tăng thêm của nhà đất tại thời điểm Tòa án giải quyết vụ án. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền để cải tạo, tu sửa, xây mới, làm tăng giá trị nhà đất thì cấn trừ phần tiền này ra.

Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là trong cả hai trường hợp trên, Tòa án thông thường đều trực tiếp hoặc gián tiếp tuyên bố giao dịch “Nhờ đứng tên giùm” vô hiệu nhưng lại công nhận thỏa thuận của các bên trong giao dịch này.

Chúng tôi đánh giá quan điểm xét xử của Tòa án là đúng và công bằng, xuất phát từ thực tiễn cuộc sống. Nhưng hiện tại đang thiếu quy định rõ ràng về vấn đề này trong hệ thống luật để Tòa án có thể căn cứ vào đó, có một lập luận vững chắc và thống nhất hơn trước khi đưa ra phán quyết cuối cùng.

Còn trường hợp tranh chấp xảy ra khi người “đứng tên giùm” chuyển nhượng nhà đất cho người thứ ba thì hiện tại, pháp luật quy định đã rõ ràng. Nếu giao dịch đã được thực hiện, nhà đất đã sang tên người thứ ba thì người “nhờ đứng tên giùm” không thể khởi kiện đòi nhà đất từ người thứ ba hay người “đứng tên giùm” được mà chỉ có thể khởi kiện đòi giá trị nhà đất, đòi bồi thường thiệt hại đối với người được “nhờ đứng tên giùm”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc

VĂN BẢN THỎA THUẬNVÀ CAM KẾT

(Về việc nhờ đứng tên dùm)

Hôm nay, ngày… tháng… năm ………, chúng tôi ký tên dưới đây gồm:

BÊN A:

BÊN B:

Chúng tôi cùng thỏa thuận và ký cam kếtnhư sau:

ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG THỎA THUẬN VÀ CAM KẾT

Nguồn gốc Căn hộchung cư số 10.07 Cao ốc nhà ở và thương mại dịch vụ (Chung cư Gia Phát) tọa lạctại địa chỉ số 117-117A Lê Đức Thọ, Phường 17, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ ChíMinh thuộc thửa đất số 7, tờ bản đồ số 55 (tài liệu năm 2003) là do Bên A nhờBên B đứng tên vay tiền ngân hàng để nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà đất nêutrên. Hàng tháng, Bên A sẽ chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng của Bên B để BênB thanh toán tiền gốc và lãi vay hàng tháng cho ngân hàng theo thông tin tài khoảnnhư sau:

Tài khoản số:101875815365

Mở tại: Ngân hàngTMCP Công thương Việt Nam (“VietinBank”)

Chủ tài khoản: HàNgọc Phương

Vì lý do kháchquan nên bên A chưa thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà đất nêu trên. Do đó, hiệnnay Bên A nhờ Bên B đứng tên giùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sẽ được cơ quan nhà nước có thẩmquyền công nhận, cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP611342, số vào sổ cấp GCNCS45328/DA do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày21/02/2020.

ĐIỀU 2:NỘI DUNG THỎA THUẬN VÀ CAM KẾT

 2.1 Việc Bên B đứng tên trên toànbộ Giấy chứng nhận nêu tại Điều 1 chỉ là việc đứng tên giùm Bên A đối với toànbộ quyền sở hữu, sử dụng của Bên A trong giai đoạn Bên A chưa trực tiếp đứngtên trên Giấy chứng nhận, chứ Bên B không phải là chủ sở hữu, sử dụng đối vớitoàn bộ nhà đất nêu trên.

2.2 Khi Bên A cómong muốn đứng tên Giấy chứng nhận nêu tại Điều 1 thì Bên B phải thực hiện cácthủ tục sang tên, chuyển nhượng, tặng cho… đối với quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở nêu ở Điều 1 cho Bên A như các bên thỏa thuận mà không đòi hỏi thêm bấtkỳ chi phí nào.

2.3 Bên B khôngđược chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn hay thực hiện bất kỳgiao dịch nào liên quan đến Bên thứ ba khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản củaBên A. Trường hợp Bên A đồng ý để các bên cùng nhau thực hiện chuyển nhượng haybất kỳ giao dịch nào đối với nhà đất nêu trên thì toàn bộ số tiền chuyển nhượng,cho thuê… nhà đất này sẽ đương nhiên được giao lại toàn bộ cho Bên A.

2.4 Bên B cam kếtnếu Bên B có bất kỳ giao dịch nào với Bên thứ ba liên quan đến tài sản là quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại Điều 1 Văn bản thỏa thuận và cam kếtnày mà không có sự đồng ý của Bên A thì giao dịch đó đương nhiên bị vô hiệu. Lúcnày, Bên B phải có trách nhiệm trả lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởnêu tại Điều 1 cho Bên A hoặc thanh toán toàn bộ giá trị tương đương đối với quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của Bên A và bồi thường thiệt hại cho Bên A (nếucó). Hậu quả phát sinh giữa Bên B và Bên thứ ba do Bên B chịu toàn bộ trách nhiệm.

2.5 Bên B nhận thứcrằng việc đại diện Bên A đứng tên giùm đối với tài sản thuộc quyền sử dụng, quyềnsở hữu của Bên A nêu tại Điều 1 là góp phần gìn giữ, bảo vệ tài sản của bên A,do vậy các bên cam kết rằng:

a) Khi Bên A có yêu cầu muốnđứng tên trên Giấy chứng nhận nêu tại Điều 1 thì Bên B sẽ thực hiện ngay việcsang tên, chuyển nhượng, tặng cho Quyền sử dụng, Quyền sở hữu đối với toàn bộnhà đất được nêu ở Điều 1 cho Bên A theo quy định pháp luật mà không đòi hỏithêm bất kỳ một điều kiện nào. 

b) Trong trường hợp bên Achưa được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất nêu trên mà Bên B chết thì người có quyền sở hữu,quyền sử dụng đối với nhà đất trên vẫn là Bên A. Những người thuộc các hàng thừakế theo quy định của pháp luật của Bên B có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục pháplý cần thiết để bảo đảm quyền tài sản của Bên A đối với nhà đất nêu trên.

c) BênA đồng ý cho Bên B có quyền cất giữ, lưu trữ giấy tờ hợp pháp của nhà đất nêutrên, tuy nhiên nếu Bên A có yêu cầu thì Bên B phải hỗ trợ cung cấp giấy tờ chobên A.

ĐIỀU 3:THỎA THUẬN CHUNG

3.1 Bên A và Bên B cam kết thực hiện đúng và đầyđủ tất cả những nội dung đã ghi trong Văn bản thỏa thuận và cam kết này. Cácbên cam kết tại thời điểm ký kết Văn bản thỏa thuận và cam kết này đang trongtrạng thái tinh thần minh mẫn, sáng suốt, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự,xuất phát từ sự tự nguyện và thỏa thuận của hai bên và không có bất kỳ một sựlừa dối hay ép buộc nào đến từ bên còn lại hoặc Bên thứ ba. Các Bên đã đọc, hiểurõ nội dung, hậu quả pháp lý phát sinh (nếu có) của Văn bản thỏa thuận và camkết này và đồng ý ký tên dưới đây.

3.2 Văn bản thỏathuận và cam kết này được lập thành 02 (hai) bảnchính, có hiệu lực kể từ ngày ký, mỗi bản chính gồm 03 (ba) trang, mỗi bên thỏathuận giữ 01 (một) bản chính. Mỗi bản có giá trị pháp lý như nhau.

BÊNA                                                     BÊNB

LS TRẦNMINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀUĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV, TRUYỀNHÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, TRUYỀN HÌNH VĨNHLONG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN,CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINHVIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.