1. Đất quy hoạch là gì?
Đất quy hoạch chính làvùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mụcđích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư,quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch nàyđược đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảoviệc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giaođất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụngđất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất chongười dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đềucó quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sửdụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từngthời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
2. Làm thế nào để biết đất đang trong quyhoạch?
Việc quy hoạch đất ởmỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thờigian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, chonên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào haykhông thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.
– Kiểm tra quy hoạchdựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Trong trường hợp đấtđã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trêngiấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phầnghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Ngườimua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thựchiện mua đất.
– Nhờ công ty nhà đất,dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.
Do những công ty làmviệc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trênđất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏicông ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quyhoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.
– Tìm hiểu quy hoạchđất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nhà nước cóthẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sửdụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môitrường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nênhọ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, chonên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tinchính xác cho mình.
Và để chắc chắn xácthực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phầnđất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉxác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.
Có nhiều cách để xácđịnh việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạchnào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.
3. Về thời hạn thu hồi đất quy hoạch
Khoản 3 Điều 49, LuậtĐất đai năm 2013 quy định, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàngnăm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án mà sau 3 nămchưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kếhoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủybỏ việc thu hồi đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặccó điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sửdụng đất vẫn tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạnchế.
4. Mua đất thuộc diện quy hoạch, sau này cóđược đền bù không?
Điều 75, Luật Đất đainăm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuêtrả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiệnđể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trườnghợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nướcngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tạiViệt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của Luật này mà chưa được cấp…
Nếu người mua đất thuộcmột trong các trường hợp nêu trên thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồithường.
5. Người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ đượcbồi thường như thế nào?
Khoản 2 Điều 74, LuậtĐất đai năm 2013 quy định, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất cócùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thìđược bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấptỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Hộ gia đình, cá nhân đượcbồi thường theo diện tích bị thu hồi nhân với giá đất đối với loại đất thu hồi.
Khoản 2 Điều 9 Nghịđịnh 47/2014/NĐ – CP quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất,phần giá trị tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi thì được bồi thường nhưsau:
Tgt = G1 – G1/T x T1
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện cócủa nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mớinhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lýchuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu haoáp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà,công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
Tóm lại, gốc rễ pháplý vẫn nằm ở Luật Đất đai, người mua đất cần tìm hiểu kỹ khu đất mình định muađể tránh rủi ro
6.Đất hỗn hợp là gì?
Theo như quy định trong luật bấtđộng sản tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quyhoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗnhợp được quy định như sau:
Đất hỗn hợp hay còn được gọi côngtrình sử dụng đất hỗn hợp là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đíchkhác nhau như: Kết hợp giữa việc dùng để ở với kinh doanh hoặc kết hợp với việcsản xuất…
Như vậy, quy hoạch xây dựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổchức không gian đô thị, không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, côngtrình hạ tầng kỹ thuật.
Việc quy hoạch đất tạora môi trường sống thích hợp cho người dân. Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hàihòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạtnhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triểntại mỗi khu đất đó.
7. Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phépxây dựng hay không?
Bên cạnh tìm hiểu đất hỗn hợp là gì?Nhiều người dân còn tỏ ra hoang mang liệu đất hỗn hợp có được chính quyền cấpgiấy phép xây dựng hay không? Trong nhiều năm qua, hiện trạng đất quy hoạch hỗnhợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựng chính thức. Điều nàyđã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thời gian dài.
Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp khôngcó chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thờikhông được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ởdính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xâydựng cho người dân.
Công trình xây dựng sẽ được tính làcấp phép tạm. Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàncông. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại các tiêu chíđể cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:
Đối với khu vực chiếm 50% đất hỗnhợp
Đối với khu vực chiếm trên 50% diệntích đất đai hỗn hợp sẽ có cấu trúc chức năng chính là nhà ở chung cư, kết hợpvới dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của khu vực có nhiềuđất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được cấpgiấy phép xây dựng chính thức.
Đối với khu vực chiếm 30% diện tíchđất hỗn hợp
Đối với khu vực chiếm 30% diện tíchđất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – vănphòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ônhiễm cần phải di dời.
Chúng không gây ảnh hưởng tới lợiích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thờihạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđai.
Đối với khu quy hoạch đất dân cư xâydựng mới cùng các loại đất ở khác
Khi tìm hiểu về đất hỗn hợp là gì?Chắc hẳn bạn đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựngmới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính quyền sẽ cấp giấyphép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấnđược rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấnpháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: ĐàiTruyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyềnhình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đàitiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Phápluật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, BáoVnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sưđược Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòagiả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thônguy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quantrọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụđại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷLong Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụán khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự côngbằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sưThành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com