1. Vợ có được quyền bán đất khi chồng mất không?
Câu hỏi: Chồng tôi đứng tên trong giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và chúng tôi đã xây nhà trên mảnh đất đó. Nay chồng tôiđã mất chúng tôi vẫn chưa có con, bố mẹ chồng tôi vẫn còn sống, vậy tôi muốn bánngôi nhà đó thì có cần phải sang tên quyền sử dụng cho tôi trước khi bán không?Thủ tục sang tên như thế nào? Xin cảm ơn!
Luật sư trả lời: Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin đưa ra tư vấnnhư sau:
Nhưthông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu chồng bạn là người đứng tên trong Giấychứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, chồng bạn đã mất, bạn muốn chuyểnnhượng ngôi nhà cho người khác và bạn không rõ mình có phải sang tên quyền sửdụng đất trước khi thực hiện chuyển nhượng hay không?
Dobạn không nêu rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chồng bạn đứng tên cótrước hay trong thời kỳ hôn nhân nên chúng tôi xin tư vấn trong hai trường hợp:
1.Quyền sử dụng đất của chồng bạn được xác lập trước thời kỳ hôn nhân
Điềunày có nghĩa quyền sử dụng mảnh đất này thuộc sở hữu riêng của chồng bạn. Dođó, khi chồng bạn qua đời mà không để lại di chúc thì mảnh đất và ngôi nhà nàysẽ được chia theo pháp luật, tức chia cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất,bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi củangười chết (theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).
2.Quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân
Khoản1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:
“1.Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do laođộng, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sảnriêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quyđịnh tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chunghoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sảnchung.
Quyềnsử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng,trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc cóđược thông qua giao dịch bằng tài sản riêng…”.
Nhưvậy, trường hợp quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân (khôngthuộc trường hợp tặng cho riêng hay thừa kế riêng hoặc có được thông qua giaodịch bằng tài sản riêng) thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồngbạn.
Khichồng bạn qua đời mà không để lại di chúc thì một nửa giá trị mảnh đất và cănnhà này sẽ thuộc về bạn, còn một nửa còn lại sẽ thuộc về chồng bạn. Phần tàisản thuộc quyền sở hữu của chồng bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, tứcchia cho bạn, bố và mẹ của chồng bạn.
Nhưvậy, ở cả hai trường hợp trên, bạn đều phải thực hiện khai nhận di sản thừa kếcủa chồng bạn. Sau đó, bạn có thể thỏa thuận với bố và mẹ chồng bạn - nhữngngười đồng thừa kế về việc bạn sẽ nhận toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà này đồngthời bạn sẽ thanh toán giá trị tương ứng với phần tài sản mà bố, mẹ chồng bạnđược hưởng. Thỏa thuận về sự phân chia này phải được lập thành văn bản đượccông chứng.
Saukhi bạn thực hiện xong việc khai nhận di sản thừa kế thì bạn thực hiện việcsang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn được công nhận quyền sửdụng đất đối với mảnh đất này và quyền sở hữu nhà thì bạn mới có thể thực hiệnviệc chuyển nhượng căn nhà cho người khác.
Vềthủ tục sang tên quyền sử dụng đất, bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ gửi đến Văn phòngđăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ gồm:
-Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất;
-Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
-Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước)
2. Chia tài sản chung sau khi chồngmất thế nào?
Chia đôi tài sản thuộc sở hữuchung vợ chồng
Luật Hôn nhân và Gia đình mớinhất 2014 đã quy định cụ thể tại Điều 66 về cách giải quyết tài sảncủa vợ chồng trong trường hợp một bên (vợ hoặc chồng) chết hoặc bịTòa án tuyên bố là đã chết. Cụ thể:
Thứ nhất, khi chồng chết hoặcbị Tòa án tuyên bố là đã chết thì vợ sẽ quản lý tài sản chungcủa vợ chồng. Trong trường hợp chồng để lại di chúc và trong di chúccó chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kếthỏa thuận người khác thì người được cử sẽ quản lý phần di sản đó.
Thứ hai, khi người vợ hoặcngười có quyền thừa kế yêu cầu chia di sản thì tài sản chung của vợchồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác vềviệc chia tài sản từ trước khi chồng qua đời. Phần tài sản của ngườichồng đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Thứ ba, trong trường hợp việc chiadi sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của gia đình hoặc người vợ thì vợ cóquyền yêu cầu Tòa án hạn chế phân chia di sản theo quy định của Bộ luật Dân sự2015.
Chia di sản thuộc sở hữu củangười chồng đã mất
Sau khi đã chia đôi tài sảnthuộc sở hữu chung của vợ chồng, phần di sản của người chồng sẽtiếp tục được chia theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm mở thừa kế:
Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 quyđịnh thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòaán tuyên bố một người là đã chết, thì thời điểm mở thừa kế là ngày mà Tòa ánxác định người đó đã chết.
- Chia di sản thừa kế theo di chúc:
Nếu người chồng đã để lại di chúcbằng văn bản hoặc di chúc miệng trước khi mất thì phần di sản của chồng sẽ đượcchia cho những người có tên trong nội dung di chúc.
Tuy nhiên, dù di chúc của chồngkhông để lại phần tài sản nào cho người vợ thì vợ vẫn được hưởng phần di sảnbằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật (theo quy định tại Điểm aKhoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015).
- Chia di sản theo quy định của phápluật:
Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015,trường hợp người chồng mất mà không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp thìphần di sản của chồng sẽ được chia đều cho những người thuộc cùng một hàng thừakế, cụ thể:
+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ,chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
+ Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội,bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháuruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
+ Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội,cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột củangười chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậuruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụngoại.
Trong đó, những người ở hàng thừa kếsau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết,không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận disản.
Như vậy, việc phân chia tài sảnchung của vợ chồng khi người chồng qua đời phải tuân theo những quy định củaLuật Hôn nhân và Gia đình. Trường hợp người chồng có để lại di chúc hợp phápthì phải làm theo di chúc. Trường hợp không có di chúc thì yêu cầu phân chia disản của vợ chồng thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Bộ luật Dân sự.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội.
Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com