* Đối với bên bán:
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng (bên bán) có đủ 04 điều kiện trên thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với một số trường hợp thì bên nhận chuyển nhượng (bên mua) còn phải đáp ứng điều kiện riêng theo quy định.
* Đối với bên mua:
Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, việc chuyển nhượng sẽ hợp pháp nếu người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng.
Đất đai, nhà ở là một trong những lĩnh vực có nhiều quy định pháp luật nhất, đồng thời việc áp dụng các quy định này cũng gây ra nhiều khó khăn nhất. Là VPLS GIA Đình với đội ngũ Luật sư dày dặn kinh nghiệm, am hiểu kỹ về lĩnh vực chuyển nhượng, mua bán nhà đất, VPLS GIA Đình sẽ giúp Quý khách hàng tháo gỡ những khó khăn đó và có những tư vấn tốt nhất cho quý khách hàng về việc mua bán nhà đất, chuyển nhượng đất đai, nhà ở.
Thêm vào đó, VPLS GIA Đình sẽ đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục từ A – Z với thời gian nhanh chóng và giá cả hợp lý nhất thị trường, quý khách sẽ không phải chờ đợi và lo lắng về hồ sơ của mình. Để giao dịch này diễn ra chính xác, nhanh chóng, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên với chi phí rẻ nhất, Công ty luật Nhân Dân sẽ hỗ trợ quý khách với dịch vụ mua bán nhà đất như sau:
+ Hỗ trợ khách hàng kiểm tra, thẩm định chất lượng ngôi nhà trước khi tiến hành giao dịch;
+ Lên kế hoạch tài chính và dự trù kinh phí cho toàn bộ quá trình mua nhà;
+ Công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản trên đất;
+ Tư vấn và thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, khai nhận di sản thừa kế đất đai, nhà ở;
+ Thay mặt khách hàng thực hiện các bước của hoạt động mua bán chuyển nhượng đến khi khách hàng có sổ đỏ;
+ Thực hiện thương thảo và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động mua bán nhà đất theo luật.
Và các thủ tục pháp lý khác, riêng biệt theo yêu cầu của khách hàng như : Soạn thảo hợp đồng thuê, mua bán nhà đất…
Những quyền lợi khách hàng khi thuê luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà đất tại Luật Nhân Dân:
– Quý khách hàng sẽ được hướng dẫn giải quyết các vấn đề phát sinh, giải đáp mọi thắc mắc về đất đai cũng như không bao giờ phải lo lắng về những vấn đề pháp lý với cơ quan nhà nước cũng như các rủi ro khi tách sổ đỏ.
– Ngoài ra, khách hàng còn được tư vấn miễn phí các thủ tục, quy định khác liên quan đến lĩnh vực đất đai và thực hiện các thủ tục, giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi mua bán nhà đất, chuyển nhượng đất đai, nhà ở.
– Bước 1: Luật sư của VPLS GIA Đình sẽ gặp gỡ khách hàng, nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của khách hàng và tư vấn sơ bộ cho khách hàng về việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết cho việc mua bán, chuyển nhượng;
– Bước 2: Luật sư sẽ soạn các loại giấy tờ cần thiết và chuẩn bị hồ sơ hoàn chỉnh cho khách hàng để thực hiện mua bán, chuyển nhượng.
– Bước 3: Đại diện khách hàng hoặc cùng khách hàng tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng với đối tác. Cùng khách hàng thực hiện công chứng các giấy tờ, văn bản chuyển nhượng;
– Bước 4: Đại diện khách hàng nộp hồ sơ sang tên và làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và theo dõi hồ sơ đăng ký để đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ;
– Bước 5: Hoàn tất việc chuyển nhượng và sang tên sổ đỏ rồi tiến hành giao sổ đỏ mới cho khách hàng.
Quý khách hàng (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) chỉ cần chuẩn bị giấy tờ sau:
– Các giấy tờ chứng minh nhân thân gồm: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân; Giấy đăng ký kết hôn;
– Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ thể hiện quyền sử dụng đất.
Luật Nhân Dân sẽ chuẩn bị các giấy tờ sau:
– Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất, nhà có công chứng;
– Văn bản ủy quyền thực hiện các thủ tục hành chính;
– Đơn đăng ký biến động đất đai (theo quy định mới nhất hiện nay);
– Các tờ khai thuế, phí, lệ phí gồm: tờ khai thuế thu nhập cá nhân; tờ khai lệ phí trước bạ;
– Sơ đồ vị trí thửa đất;
– Và các loại giấy tờ khác theo yêu cầu từ phía cơ quan nhà nước.
Thời gian thông thường theo quy định từ 10 đến 20 ngày làm việc (tùy từng quận và từng thời điểm làm thủ tục);
VPLS GIA Đình có thể rút ngắn thời gian còn từ 03 đến 07 ngày làm việc, giúp bạn thực hiện các thủ tục mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai nhanh chóng.
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:
Theo công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế thì Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)
Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”
Căn cứ theo Khoản 3 Điều Thông tư 34/2013/TT-BTC thì Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)
Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau
Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%
– Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
– Phí dịch vụ luật sư tư vấn mua bán nhà đất trọn gói tại Hà Nôi, tp Hồ Chí Minh và các tỉnh thành trên toàn quốc giá chỉ từ 3.500.000 đồng.
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Số: ……../……..
…………., ngày…..tháng…..năm……
Hôm nay, ngày......tháng..........năm........., tại................................................chúng tôi ký tên dưới đây, những người tự nhận thấy có đủ năng lực hành vi dân sự và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình, gồm:
BÊN BÁN :
Ông (Bà): ……………………………………………..……………………….Sinh ngày ….tháng.......năm ...
Chứng minh nhân dân số:…………… do……………………………….cấp ngày......tháng......năm.......
Cùng vợ (chồng) là Bà (Ông): …………………………………………….Sinh ngày….tháng......năm.......
Chứng minh nhân dân số:…………….… do………………..………………cấp ngày.....tháng.....năm....
BÊN MUA (1):
Ông (Bà): ………………………………………..……………………….Sinh ngày ….tháng.......năm .......
Chứng minh nhân dân số:…………… do……………………………….cấp ngày......tháng......năm.......
Cùng vợ (chồng) là Bà (Ông): …………………………………………….Sinh ngày….tháng......năm.......
Chứng minh nhân dân số:…………….… do………………..………………cấp ngày.....tháng.....năm....
Bằng hợp đồng này, Bên bán bán cho Bên mua toàn bộ ngôi nhà với những thỏa thuận sau đây :
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng
1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: ……........... đường................................ phường/xã……………….. quận/huyện......................thành phố/tỉnh.................................., có thực trạng như sau :
a. Nhà ở :
- Tổng diện tích sử dụng: …………………………………………..m2
- Diện tích xây dựng: ………………………………………………..m2
- Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………………………………..m2
- Kết cấu nhà: …………………………………………………………
- Số tầng: ……………………………………………………………..
b. Đất ở :
- Thửa đất số: ………………………………………………………..
- Tờ bản đồ số: ………………………………………………………
- Diện tích: …………………………………………………………….m2
- Hình thức sử dụng riêng: ………………………………………….m2
c. Các thực trạng khác:
(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)
2. Ông ……………………………..và Bà.............................là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày..... tháng......năm.....
Do …………………………………………………………………….cấp
Điều 2. Giá và phương thức thanh toán
1. Giá mua bán toàn bộ căn nhà nêu trên là: ……………(bằng chữ: ……………………………..………. ).
2. Bên mua thanh toán một lần cho bên bán bằng đồng việt nam
3. Bên mua giao và Bên bán nhận đủ số tiền mua bán căn nhà nêu trên. Việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Điều 3. Giao nhận nhà và các giấy tờ về nhà
1. Bên bán giao và Bên mua nhận ngôi nhà đúng như thực trạng nêu trên vào ngày ..........tháng............năm...............; trong thời hạn chưa giao nhà, Bên bán có trách nhiệm bảo quản ngôi nhà đó.
2. Bên bán giao và Bên mua nhận bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (5) vào ngày….….tháng............năm.............
Điều 4.Việc nộp thuế và lệ phí
Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán ngôi nhà gồm: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí công chứng do bên mua chịu trách nhiệm nộp (7).
Điều 5. Đăng ký quyền sở hữu nhà
1. Bên mua có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên đối với ngôi nhà nêu trên tại…………………………………………………………………………………………………………………
Bên bán phải hỗ trợ, tạo điều kiện cho Bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại ……………………………………………………………………………………………………………………
2. Quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên được chuyển cho Bên mua, kể từ thời điểm Bên mua thực hiện xong việc đăng ký trước bạ sang tên tại ………………………………………………………………………
Điều 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.