THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư ngày càng phổ biến. Để tránh những rủi ro khi tiến hành các giao dịch liên quan, chúng ta cần có những kiến thức về những điều luật điều chỉnh vấn đề liên quan. Thông qua bài viết này sẽ cùng các bạn tìm hiểu quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư.

Điều kiện nhà chung cư được đưa vào kinh doanh?

Hiện nay, việc mua bán nhà chung cư rất phổ biến thông qua các loại hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc mua chung cư. Tuy nhiên để được đưa vào kinh doanh, thì các dự án nhà ở chung cư cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định Điều 3 Luật Nhà ở, Điều 118 Luật Kinh doanh bất động sản:

• Nhà chung cư có 2 tầng trở lên, có lối đi chung, cầu thang riêng;
• Có phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng phục vụ cho nhu cầu chung của các tổ chức, cá nhân;
• Có giấy chứng nhận;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng các điều kiện.

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
• Có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt;;
• Có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có;
• Đã hoàn thành việc xây phần móng của nhà ở;
• Hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng;
• Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
• Đã giải chấp nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này trừ khi được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán.

Quy định của pháp luật về mua bán, chuyển nhượng nhà chung cư.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất nói chung cũng như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chung cư nói chung thì hình thức của hợp đồng đều phải tuân theo những quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán nhà chung cư phải được lập thành văn bản, được công chứng chứng thực thực theo quy định tại (Điều 122 Luật Nhà ở), (khoản 3 Điều 167 Luật đất đai). Biểu mẫu hợp đồng được quy định tại các điều luật trong BLDS 2015

Các tranh chấp thương gặp đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chung cư.

Ngày càng có nhiều tranh chấp phát sinh có liên quan đến mua bán nhà chung cư. Mà chúng ta có thể nhận thấy nổi trội hơn và cần lưu ý là những trường hợp liên quan đến quá trình thanh toán, đối tượng hợp đồng:

• Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng, bên có nghĩa vụ giao nhà không thực hiện nghĩa vụ khi đã nhận đủ tiền từ bên mua.
• Tranh chấp liên quan đến đối tượng của hợp đồng thuộc trường hợp chủ đầu tư dự án mở dự án nhà chung cư nhưng chưa được phép dẫn đến gây thiệt hại cho người mua.
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
• Tranh chấp khi bàn giao nhà không đúng như giao kết, nhà chưa được hoàn thiện, chất lượng không đảm bảo như quy định tại hợp đồng.

Đây là những tranh chấp phổ biến liên quan đến hợp đồng mua bán nhà chung cư mà chúng ta thường gặp phải.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Đối với những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà chung cư thì các phổ biến và hiệu quả nhất là khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết khi đã thỏa thuận mà không có kết quả.

Yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà như yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, bồi thường thiệt hại do lỗi của một bên gây ra. Cũng có thể yêu cầu tòa án giải quyết hủy hợp đồng, chấm dứt hợp đồng đã ký kết, áp dụng các điều khoản phạt cọc, bồi thường theo quy định.kiện vụ án yêu cầu bồi thường do vi phạm hợp đồng

Đối với tranh chấp này, cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp huyện căn cứ theo quy định tại Điều 36 BLTTDS 2015.

Trình tự thủ tục khởi kiện.

1. Nộp đơn khởi kiện
2. Tòa thụ lý đơn khởi kiện
3. Tòa án xét xử sơ thẩm
4. Xét xử phúc thẩm (nếu có)

Trên đây là bài viết chúng tôi tư vấn cách giải quyết liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Mọi thắc mắc xin liên hệ hotline để được Luật sư tư vấn và giải đáp chi tiết. Cảm ơn quý bạn đọc đã theo dõi./.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG TRƯỞNG HÃNG LUẬT GIA ĐÌNH CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH TPHCM

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)