Căn cứ theo các quy định của BLDS, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở (tại tiểu mục 2.1, mục 2, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003) như sau:
“Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS (Bộ luật dân sự năm 1995 – tác giả) thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:
(Sau đây xin được gọi bốn điều kiện này là 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở).
Tại Điều 121 BLDS (quy định về giao dịch dân sự) có quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”;
Tại khoản 1 Điều 125 BLDS (quy định về giao dịch dân sự có điều kiện) có quy định: “Trong trường hợp các bên có thoả thuận về điều kiện phát sinh hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc huỷ bỏ”;
Tại khoản 6 Điều 406 BLDS (quy định về các loại hợp đồng dân sự chủ yếu), có quy định:“Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chẩm dứt một sự kiện nhất định”;
Theo nội dung quy định tại các điều luật này, khi giao kết hợp đồng có điều kiện, các bên phải thoả thuận về điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng (thoả thuận về một sự kiện mà khi sự kiện đó xảy ra các bên mới được thực hiện hợp đồng) và hợp đồng có hay không phát sinh hiệu lực (các bên có hay không được thực hiện hợp đồng) phụ thuộc vào việc có hay không xảy ra sự kiện do các bên đã thoả thuận đó (sau đây xin được gọi sự kiện này là sự kiện là điều kiện của hợp đồng).
Như vậy, đối với hợp đồng có điều kiện mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì theo quy định của pháp luật, sự kiện này không được phép xảy ra; mà sự kiện này không xảy ra thì hợp đồng không phát sinh hiệu lực, các bên không được thực hiện hợp đồng (đồng nghĩa là hợp đồng vô hiệu). Do đó, kể cả trường hợp hợp đồng có điều kiện đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự (theo quy định tại Điều 122 BLDS), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết (còn nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện hợp pháp, thì khi sự kiện đó được thực hiện, đương nhiên hợp đồng phát sinh hiệu lực và các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận).
Từ nội dung các quy định của pháp luật về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và về xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện (như đã phân tích tại các điểm 1 và 2 trên đây), đồng thời căn cứ vào thực tiễn giải quyết của Tòa án đối với một số vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện trong thời gian vừa qua, theo chúng tôi thì có một số trường hợp việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện có những đặc điểm riêng, cần được lưu ý; cụ thể là:
Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (bị vô hiệu) vì theo pháp luật các bên không được phép thực hiện sự kiện là điều kiện của hợp đồng, mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng không xảy ra thì đương nhiên các bên không được thực hiện hợp đồng; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (vô hiệu) là của hai bên ngang nhau, vì hai bên cùng buộc phải biết sự kiện là điều kiện của hợp đồng mà họ thỏa thuận là sự kiện trái pháp luật.
Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng cũng vẫn không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của hai bên ngang nhau (nếu khi giao kết hợp đồng hai bên cùng biết là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội), hoặc lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của một bên (nếu bên kia không biết và không thể biết được là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội).
Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng lại thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, không thể xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết (như đối với trường hợp nêu tại điểm 3.2 ở trên) và nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện, thì hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận, bên nào không tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận là đã có lỗi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
- Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà: Hiện đang tồn tại mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật liên quan đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. Theo Điều 168, 439 Bộ luật dân sự: Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong khi đó Điều 93 Luật nhà ở lại quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
Thẩm quyền giải quyết và Thời hạn giải quyết:
Về thẩm quyền: Điểm c Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.
Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng.
Trân trọng