Tư Vấn Quyền Thừa Kế Nhà Đất Có Yếu Tố Nước Ngoài

Về quy định được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với thừa kế có yếu tố nước ngoài. 

Theo quy định mới của Luật nhà ở năm 2014 thì kể từ ngày 01/07/2015, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài không chỉ được nhận thừa kế giá trị di sản mà có thể được đứng tên trên Giấy chứng nhận. Đây là một quy định mở, tạo điều kiện thuận lợi cho người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài có thể hợp thức hóa việc được tự mình đứng tên quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai – nhà ở. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 quy định: 

i. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (khoản 2, điều 8); 

ii. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong các trường hợp Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ (điểm b, khoản 2, điều 160) 

Về thuế thu nhập phải chịu trong trường hợp chuyển nhượng đất được thừa kế.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa cha mẹ đẻ với con đẻ thuộc diện không phải chịu thuế.Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập có được do chuyển nhượng tài sản là bất động sản là thu nhập phải chịu thuế. 
Tuy nhiên, đối với thu nhập có được do chuyển nhượng tài sản được hưởng thừa kế, người chuyển nhượng sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; 
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. 

Do vậy, người nhận thừa kế muốn chuyển nhượng di sản thừa kế là nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mảnh đất này là tài sản duy nhất thuộc sở hữu của bạn tại Việt Nam hoặc chỉ chuyển nhượng mảnh đất đó cho những người thân thích trong gia đình (bao gồm: ông bà nội (ngoại); cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng (vợ); anh chị em ruột). 

Về vấn đề chuyển số tiền có được do chuyển nhượng đất được thừa kế ra nước ngoài. 

Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam khi nhận giá trị di sản thừa kế có quyền được chuyển số tiền đó ra nước ngoài theo quy định của Pháp lệnh Ngoại hối. Cụ thể, công dân Việt Nam đại diện cho người thừa kế ở nước ngoài được liên hệ với Ngân hàng được phép hoạt động ngoại hối để làm thủ tục chuyển, mang ngoại tệ (có được do thừa kế) ra nước ngoài.

• Hồ sơ để làm thủ tục bao gồm các loại giấy tờ sau
• Đơn xin chuyển, mang ngoại tệ (theo mẫu của Ngân hàng);
• Bản chính hoặc bản sao công chứng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc chia thừa kế hoặc di chúc, văn bản thỏa thuận giữa những người thừa kế hợp pháp;
• Văn bản ủy quyền của người thừa kế (có công chứng, chứng thực) hoặc tài liệu chứng minh tư cách đại diện theo pháp luật của người xin chuyển, mang ngoại tệ.
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân (đối với trường hợp xin chuyển ngoại tệ) hoặc bản sao hộ chiếu (đối với trường hợp xin mang ngoại tệ).
• Về mức ngoại tệ tiền mặt được chuyển

Theo quy định tại Thông tư 15/2011/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì cá nhân trực tiếp mang tiền mặt khi xuất nhập cảnh qua cửa khẩu Việt Nam chỉ được phép mang theo người lượng ngoại tệ tiền mặt (bao gồm tiền giấy, tiền kim loại, séc du lịch) ở mức 5.000 USD; trường hợp vượt quá mức quy định trên thì phải khai báo hải quan cửa khẩu và xin giấy phép của Ngân hàng được phép hoạt động ngoại hối. 
Trong trường hợp được phép mang, chuyển ngoại tệ ra nước ngoài, công dân Việt Nam đại diện cho người thừa kế ở nước ngoài được chuyển theo Nghị định 70/2014/NĐ-CP. Hồ sơ bao gồm: luat su thua ke, luat su gioi

• Đơn xin chuyển ngoại tệ ra nước ngoài (theo mẫu của ngân hàng)
• Bản chính hoặc bản sao, chứng thực văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc chia thừa kế hoặc di chúc, văn bản thỏa thuận giữa những người thừa kế hợp pháp.
• Văn bản ủy quyền của người thừa kế (có công chứng, chứng thực) hoặc tài liệu chứng minh tư cách đại diện theo pháp luật của người xin chuyển ngoại tệ.
• Giấy CMND/Hộ chiếu còn giá trị của người chuyển (Bản sao kèm bản gốc để đối chiếu)
• Giấy tờ chứng minh người hưởng thừa kế đang định cư hợp pháp tại nước ngoài (bản sao chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Nếu giấy tờ không được lập bằng tiếng Anh thì phải kèm theo bản dịch tiếng Việt có xác nhận của cơ quan dịch thuật. ..