1. Điều kiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý quan trọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất hợp pháp. Đây là văn bản chứng minh người sử dụng đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất cũng như tài sản có trên đất của mình.

Giao dịch mua bán chung cư phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ bên bán cho bên mua để thể hiện việc chuyển giao quyền sử dụng căn hộ. Tuy nhiên không phải trường hợp mua bán căn hộ nào cũng cần phải có sổ đỏ.

Theo quy định tại (khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận trong trường hợp sau:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định pháp luật. 
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

2. Quy định chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ đỏ

Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ thực chất là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại (Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014), việc chuyển nhượng này được quy định như sau:

• Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Thành phần hồ sơ

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân hoặc hộ chiếu
• Các giấy tờ khác có liên quan.

Thủ tục thực hiện

• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư được quy định tại (Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD), cụ thể như sau:

  Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. (công chứng, chứng thực nếu bên bán không phải là tổ chức có chức năng chuyên về kinh doanh bất động sản).

  Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế.

  Bước 3: Nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ này bao gồm:

  • Năm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

  Chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

  • 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

  Bước 4: Chủ đầu tư cấp văn bản xác nhận thay đổi chủ thể trên hợp đồng mua bán, xác nhận số tiền còn lại phải thanh toán theo hợp đồng mua bán. Bên bán phải lập biên bản bàn giao toàn bộ hóa đơn, chứng từ (VAT) cho bên mua và bàn giao nhà nếu đã có nhà.

  Bước 5: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng hợp pháp

Bước 1: Tiến hành các thỏa thuận ban đầu trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư

Trước khi tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì hai bên bán và mua phải thỏa thuận rõ ràng về số tiền đặt cọc khi xem xét tình trạng pháp lý của căn hộ. Đồng thời, bên phía người mua phải ra cơ quan địa chính nơi căn hộ tọa lạc để kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án có đang gặp vấn đề như thế chấp, giải tỏa hay không. Sau đó các bên sẽ tiến hành thỏa thuận dựa theo các tiêu chí sau:
 Chi phí đặt cọc thanh toán.

- Thời gian và chi phí khi công chứng hợp đồng, cũng như thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và sau khi làm xong thủ tục.

- Thời gian bàn giao căn hộ, tài sản kèm theo khi mua căn hộ liệt kê đầy đủ.

- Chi phí thủ tục, các loại thuế bên nào sẽ đứng ra đóng.

Bước 2: Tiến hành đặt cọc mua căn hộ chung cư

Khi tiến hành đặt cọc căn hộ cần có đầy đủ sự góp mặt của hai bên cùng người làm chứng. Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý sau này thì hợp đồng đặt cọc nên đưa ra phòng công chứng. Tuy nhiên, như vậy thường bên mua sẽ phải trả thêm một khoản chi phí nhỏ, nhưng đảm bảo tính an toàn hơn khi mua căn hộ, cũng như phía văn phòng pháp lý sẽ kiểm tra tính pháp lý của căn hộ chính xác hơn.

Bước 3: Công chứng hợp đồng

Sau khi đã thỏa thuận rõ ràng về các vấn đề mua bán chung cư, cả hai bên sẽ cùng hẹn nhau ra phòng công chứng để tiến hành ký kết hợp đồng theo mẫu có sẵn. Trong lúc này, thì bên mua cần thanh toán tiền cọc đã thỏa thuận, cùng với đó thì bên bán cũng sẽ bàn giao lại giấy tờ nhà cho bên mua đầy đủ.

Ngoài ra, bên bán cần phải chuẩn bị đầy đủ một số loại giấy tờ thủ tục cần thiết sau:

- Sổ hồng.

- Phiếu kê khai thuế trước bạ.

- Bản vẽ tình trạng căn hộ hiện tại (nếu có).

- CMND và sổ hộ khẩu của bên bán nhà.

- Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã có gia đình).

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Mỗi loại giấy tờ này gồm 2 bản, 1 bản chính và 1 bản sao có công chứng. Còn đối với bên mua nhà chỉ cần mang theo sổ hộ khẩu, CMND của cả vợ và chồng 2 bản theo đúng yêu cầu.

Bước 4: Kê khai thuế với cơ quan chức năng

Sau khi tiến hành ký kết xong hợp đồng cũng như đóng tiền cọc giữa hai bên thì bước tiếp theo sẽ tiến hành kê khau thuế với chi cục thuê Quận nơi tọa lạc chung cư. Nếu nộp đầy đủ thủ tục, hồ sơ lên cục thuế thì trong vòng 7 ngày sẽ tiến hành xong việc kê khai.

Khi đến kê khai thuế, hai bên cần phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:

- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư của bên phía nhận chuyển nhượng.

- Sổ hồng căn hộ.

- Phiếu kê khai thuế trước bạ cũ.

- CMND và sổ hộ khẩu của cả hai bên bán và mua.

- Các tờ khai thuế theo từng mẫu quy định của các Quận.

Ngoài ra, nếu bạn chuyển nhượng căn hộ theo các mục đích sau thì không cần phải đóng thuế trước bạn: Tặng cho giữa cha mẹ, vợ, chồng, con cái, anh, em,..

Bước 5: Tiến hành hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ

Đây là bước cuối cùng trong quy trình chuyền nhượng căn hộ chung cư theo đúng pháp luật. Chú ý, nếu đã thực hiện hoàn thành các bước chuyển nhượng trên nhưng chưa đăng ký việc cấp giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bên mua vẫn chưa thể xác nhận được chủ quyền căn hộ của mình.

Vậy nên để hoàn tất thủ tục sở hữu nhà thì bên mua cần đăng ký xác minh bước cuối cùng trong thời gian 3 tuần làm việc. Các giấy tờ cần phải chuẩn bị mang theo bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đã công chứng của phía bên mua.

- Sổ hồng.

- Tờ kê khai trước bạ cũ và mới.

- CMND và sổ hộ khẩu của bên mua.

- Phiếu đăng ký biến động tài sản của các Quận.

Sau khi nộp đủ thủ tục cộng phí kê khai thì bên phía cơ quan nhà nước sẽ gửi giấy hẹn khoảng 3 tuần sau là lấy được sổ đã được đồng bộ. Lúc này bạn đã trở thành chủ chính thức của căn hộ được chuyển nhượng.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com